Признаки повышенного риска сделок с недвижимостью

2020-04-23

Ни для кого не секрет, что наше законодательство и фемида не всегда выступают на стороне добросовестных приобретателей недвижимости. И хотя лично мне «опасные» документы/ситуации попадались не более, чем в 1 на 100 случаев, иногда я отговариваю своих клиентов от покупки недвижимости. Вот мой список признаков повышенного риска при купле-продаже недвижимости с уточнениями и вероятностями негативных исходов:

1) Слишком привлекательная цена (на 10-50% ниже среднерыночной)

Заниженная цена один из первых признаков сомнительной сделки и повод для подробного изучения документов нотариусом, особенно, когда её устанавливают на ликвидный объект (например, на 1-комнатную или 2-комнатную квартиру в высотном доме в центре Днепра).

Вероятность неприятностей: 50%

Уточнения: иногда, например, заниженную цену устанавливают для того, чтобы продать объект недвижимости быстро, когда владельцу это необходимо (переезд, операция и т.п.).


2) Две и более смены владельцев недвижимости за последние 2-4 года

Один из самых верных указателей высоко рисковой сделки. Обычно к подобному финту прибегают, чтобы скрыть разные противоправные деяния.

Вероятность неприятностей: 95%


3) Документам о праве собственности менее 3 лет

Вероятность неприятностей: 5%

Уточнения: покупая квартиру в новостройке, которая сдана в эксплуатацию менее 3 лет назад, покупатель непременно столкнется с подобным и это абсолютно нормально (в некоторых новостройках Днепра до 70% квартир выкупаются инвесторами для дальнейшей перепродажи без злого умысла); также я сталкивался с продажей недвижимости добросовестными продавцами из-за объективно сложившихся обстоятельств.


4) Продажа недвижимости, связанной с ипотекой/банковским кредитом

Если квартира ранее была забрана банком у заёмщика, то обязательно нужно очень хорошо проверить документы на квартиру и единый реестр судебных решений, чтобы убедиться в том, что в отношении данной квартиры нет судебных споров или споров между бывшими владельцами и/или банком и системами электронных торгов, с которых эту недвижимость продали.

Также я слышал от практиков, что бывали случаи, когда ипотеку снимали в исполнительной службе по поддельному письму из банка о закрытии ипотеки заёмщиком, а потом квартиру несколько раз продавали. Банк через несколько месяцев, а чаще лет, спохватывался о том, что заёмщик не платит и вообще исчез с радаров, и подавал в суд на взыскание предмета ипотеки (объекта недвижимости), которым к тому моменту владел добросовестный покупатель.

Вероятность неприятностей: 15%


Уточнения:
особенно тщательно стоит проверять документы и закрытие ипотеки во времена резкого изменения курса доллара и кризисов в стране. Например, если ипотека была взята в 2008г в долларах в банке при стоимости квартиры в $200тыс, то после резкого скачка курса в 2008-2009гг и сокращения доходов, многие не смогли выплачивать ипотеку и вполне могли обратиться к неправомерным действиям для её закрытия.


5) Продажа недвижимости по доверенности

Обычно к ней прибегают, если владелец находится где-то далеко за пределами Украины и прилетать для него экономически нецелесообразно. Также иногда так продают объекты, принадлежащие известным личностям, которые заняты и не хотят публичности.

Вероятность неприятностей: 10%


6) Продажа недвижимости приобретенной в браке одним из супругов

В этом случае обязательно нужно разрешение на продажу от второго (бывшего) супруга, даже если недвижимость записана на одного из супругов и после развода прошло более 3 лет (срок исковой давности по разделу имущества).

Вероятность неприятностей: 10%

Уточнение: есть несколько исключений из этого правила, например, договор о разделе имущества супругами после развода. Но в любом случае необходимо подойти к проверке документов с повышенным вниманием, чтобы обезопасить себя. Ведь часто супруги после расставания не знают как обращается с их совместной собственностью, а когда у одного из них потом настают тяжелые времена, вспоминается о том, что бывший партнер «таки должен мне» и подаются иски о разделе имущества.


7) Продажа недвижимости, где один или несколько владельцев несовершеннолетние дети (не прописаны, а именно владеют частями недвижимости)

При продаже подобных объектов недвижимости несовершеннолетним детям должны быть предоставлены квадратные метра для проживания взамен отчуждаемой собственности и получено разрешение опекунского совета, что обычно занимает от 1 до 2 месяцев.

Вероятность неприятностей: 10%

Уточнение: обычно дети становятся владельцами частей недвижимости благодаря своим родственникам, которые хотели обезопасить их (детей) таким образом, чтобы другие родственники их просто не «выкинули» на улицу. И потому интересы детей обязательно должны быть соблюдены.


8) Продажа недвижимости, которой владеют 3 и более собственников

Иногда портятся отношения даже у самых близких родственников, которые не могут прийти к согласию по поводу разделения денег после продажи. Многие владельцы часто игнорируют размер своей части и хотят получить больше. Например, если по документам одному принадлежит 20% площади, то он хочет 40-60% от суммы продажи. Остальные, конечно, не согласны. И так может случиться уже после оформления задатка.

Вероятность неприятностей: 60%

Уточнение: стоит заметить, что исключения всё же бывают и из этого правила. Мне встречались семьи, где даже 5 владельцев, включая несовершеннолетних детей, договорились о том, как делить деньги при продаже и всё прошло гладко.


9) Продажа недвижимости, полученной продавцом в наследство

Хорошо, если наследство получено единственным родственником по первой линии, у которого нет ни дядь, ни теть и вообще нет родственников. Но иногда бывает так, что родственники, ближайшие к умершему, подают нотариальный запрос о вступлении в наследство и оформляют его на себя. Если же у умершего были родственники с равной или даже более высокой степенью родства, они могут подать в суд с целью отсудить себе весь или часть объекта недвижимости.

Пример худшего случая высокого риска в подобном случае, это когда умерший был в плохих отношениях с ближайшими родственниками, и за ним ухаживал посторонний человек, на которого и было оформлено завещание. В этом случае как пить дать стоит ждать судебных тяжб от ближайших родственников.

Вероятность неприятностей: 15%

Уточнение: из этого правила также есть исключения. Например, я сталкивался со случаем, когда новый владелец получил недвижимость по завещанию от «постороннего» человека (он помогал ему последние 7 лет жизни наследодателя). И один из сыновей умершего владельца подал в суд. Но проиграл дело.


10) Продажа недвижимости неблагонадежными собственниками

Если вы видите, что продавец/продавцы злоупотребляют спиртным, наркотиками или слишком стары и не отдают себе отчёта в своих действиях, лучше поискать другие варианты, даже если цена очень привлекательна. Всё дело в том, что многим таким людям всё пофиг и, если сделка не состоится (чаще всего по их вине), то даже на возврат задатка рассчитывать тяжело. Сталкивался с подобным в самом начале своей работы и зарекся работать в таких случаях.

Вероятность неприятностей: 85%


Этот список рисков не исчерпывающий. Вероятности проставлены без какой-либо статистики на моём личном восприятии и опыте. Обязательно обращайтесь к профессиональному нотариусу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, за проверкой документов и владельцев, так как ситуаций может быть множество. К тому же часто возникает дополнительная сложность возникает, когда несколько указанных признаков относятся к одному объекту недвижимости и его владельцу/-ам (так бывает в 70% случаев). Очень хочу подчеркнуть, что на самом деле мошенников не так много, как кажется, и не все вокруг хотят вас обмануть. Указанные случаи далеко не всегда повод отказываться от выгодной и желанной покупки, а лишь повод для пристального внимания и проверки документов и их владельцев «с пристрастием».

Желаю вам выгодных покупок! Если возникнут вопросы с недвижимостью, то вы знаете к кому обратиться) Поделитесь статьей с теми, кому она может быть полезна!

p.s.: в следующих статьях расскажу о том, ЧТО СДЕЛАТЬ, чтобы максимально себя обезопасить, покупая недвижимость.